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同洲电子分析和而不同 保利地产在巨变中坚持走在第一方阵

2021-04-29 10:20:45【财经新闻】人次阅读

摘要  如今的房地产行业,已经告别了“黄金时代”,巨变、跌宕、谋生,替代了美好、辉煌、芳华等词汇,成为近些年来这个行业的高频词。   激流奔腾的时代,房企座次频繁更

  如今的房地产行业,已经告别了“黄金时代”,巨变、跌宕、谋生,替代了美好、辉煌、芳华等词汇,成为近些年来这个行业的高频词。

  激流奔腾的时代,房企座次频繁更迭,起伏沉沦,但有一家连续12年位列国内TOP5榜单,始终占据行业第一方阵,它就是保利地产,也是唯一一家排行在前五的央企。

  “现在,反而是保利地产发展的‘好时候’。”保利地产董事、总经理刘平在接受上海证券报记者采访时表示,做企业,就像是跑马拉松,保利始终对行业持有坚定的信心,对行业发展长期看好,公司将按照既定的战略走,每一步都不落后,但每一步也不激进,继续保持稳健的节奏,坚持走在第一方阵。

  “三道红线”均为绿档

  TOP5中唯一达标房企

  “当很多人认为行业的‘好时候’一去不复返时,保利反倒认为不是变差了,而是变正常、变理性了。”刘平告诉记者,当有的企业将金融审慎管理制度、“三道红线”融资监管新规、房地产贷款限额管理等看作是“卡脖子”枷锁的时候,感觉是“怕什么来什么”和无力招架的时候,但这时正是凸显保利高质量发展能力的“好时候”。

  刘平表示,当前,房地产行业仍有很大的发展空间,保利自始至终非常专注于这个行业。

  “当前的房地产调控逻辑已基本勾勒清晰。”刘平进一步分析称,长效机制将各市场主体纳入监控体系,目前调控政策已交织成网,“四限”工具箱基本完备,金融端与土地端将是现阶段重点,包括金融端的房企“三道红线”、银行“两个集中度”及土地端的政府“供地两集中”等。

  去年底,住建部召开全国住房和城乡建设工作会议指出,2021年稳妥实施房地产长效机制方案,促进房地产市场平稳健康发展。在刘平看来,房地产长效机制预计将带来多重影响。首先,市场整体更稳定,但超级分化更加突出。房地产是城市基本面的投射,人口、经济、产业等基本面才是根本因素。长效机制的出台并未改变大城市的吸引力,反而加速行业资源流向价值更高的城市,加深市场分化。

  其次,杠杆驱动走向专业驱动,打法精益求精。“三道红线”下,房企增长的驱动力,将由资源和杠杆驱动转变为专业驱动,行业排名将因应房企专业能力重新洗牌。

  再次,经营稳健的企业更有优势,行业集中度进一步上升。随着行业利润空间的收窄,专业能力不足、资金紧张的房企将逐步退出。经营稳健、专业能力强的房企集聚更多土地资源和资金资源,更容易做大做强。

  保利地产年报显示,截至2020年末,公司资产负债率78.69%,剔除预收账款资产负债率68.74%,净负债率56.55%,现金短债比1.82,均符合“三道红线”中绿档企业标准,均处于行业较低水平。在行业TOP5中,保利是唯一一家在三项指标中均实现达标的房企。

  规范治理护航

  高质量发展实现不断超越

  建造一座好房子,需要高质量的材料和施工;打造一家好的上市公司,需要高质量发展的理念和坚持。

  1992年,伴随着改革开放的新一轮春风,保利地产在广州落子;2002年,保利地产股份制改造完成,开始了向全国进军的全面布局;2006年,保利地产在A股上市,迎来了飞跃式发展。

  刘平说,上市以来,保利地产累计实现直接融资超过800亿元,包括261亿元股权融资和接近650亿元债券融资,为公司高速扩张提供了充足资金。同时,保利地产也向资本市场进行了正向反馈。

  数据显示,上市以来,保利地产总市值从111亿元增至约1800亿元,增长超15倍,复合增速超20%;累计分红458亿元,占归母净利润的比率达27%,占股权融资超175%;公司总资产从165亿元增至超万亿元;营业收入从40亿元增至超2400亿元,复合增长率超34%;归母净利润从7亿元增至289亿元,复合增长率超30%;毛利率始终保持在30%至40%之间,加权平均ROE保持在15%以上。

  “特别是过去五年,公司战略目标清晰、执行实施有力,不仅持续领跑行业,更是不断超越了自己,面对未来底气十足。”刘平感慨地说,保利地产坚持以经济效益为中心,布局“中心城市+城市群+上下游产业”,把握宏观经济稳中有进的大趋势,把握金融财税政策调整的大节奏。五年间,布局城市数量从64个增加到118个,加上两翼单独进入的83个城市,已经突破200个。战略版图持续扩大,经营业绩稳步攀升,行业周期稳健穿越。

  在结构优化上,保利地产落地“调整存量、用好增量”的思路,强抓产成品去化、难点项目破局,以“产品品牌标准化”、“做大做强市场化业务”为主线,推动“一主两翼”(以房地产开发经营为主,以社区消费服务和房地产金融为翼)提质增效,持之以恒抓管理,夯实了高质量发展基础。

  “公司为行业内最早开始披露行业经营信息的上市公司之一,连续7年获得上交所最高的A类评价。”作为保利地产2002年股份制改造和上市时的董秘,刘平对信息披露等规范运作之于上市公司高质量发展的意义十分明晰。

  当前,保利地产围绕资产规模过万亿元,参控股公司过千家,并因分拆上市及投资形成了A控H、A参A等“跨市场跨产业”的管理现状,搭建了适应不同市场监管规则、不同产业经营特点的规范运作机制,强调“以规范治理为高质量发展护航”的原则,将“三会”运作、信息披露等关键治理环节深入至一线经营,引导子公司管理关键决策、关键信息,有效保障公司稳健发展。

  战略升维

  做大做优不动产生态平台

  “十四五”开局之年,保利地产在一季度便迎来“开门红”。

  日前,保利地产一季度的销售数据出炉。数据显示,今年3月,公司实现合同销售面积300万平方米,同比增长49%,环比增长45%;实现合同销售金额492亿元,同比增长80%,环比增长54%,为历年3月最高水平。

  今年一季度,保利地产累计实现合同销售面积718万平方米,同比增长47%;实现合同销售金额1243亿元,同比增长75%。

  “去年在疫情带来不确定的影响因素下,公司全年销售仍超过5000亿元,随着疫情得到有效控制,我们对今年完成目标充满信心。”刘平说,保利地产仍会专注于做好自己的事情,做好提速增效、机制体制创新,推动两翼发展、做大做优,坚定踏实地开好局。

  据介绍,保利地产的“十四五”发展愿景是:秉承“和者筑善”核心价值观,塑造行业领军、客户喜爱、社会尊重的领导力品牌,打造质量更高、效益更佳、结构更优的成熟的不动产生态平台,发展成为具有全球竞争力的世界一流上市公司。

  2018年9月,保利地产首次提出“不动产生态发展平台”的战略定位,在“一主两翼”战略上进行了深化。刘平说,从“地产开发”到“不动产生态”是一次战略升维,是基于对房地产行业发展逻辑改变的深刻理解,也是公司对“房住不炒”、发展实体经济政策导向的积极回应。“不动产生态”,将战略资源从“土地”扩展为“土地+客户”、不动产开发+基于客户全生命周期的多元化服务,以及最大化客户生命周期价值,并以此来指导业务场景布局与运营。

  刘平进一步表示,“不动产生态”概念下,公司的角色更加突显,鼓励吸引更多企业(包括个人)融入生态,为客户提供多样化全生命周期的服务,不断满足客户从“住得上”到“住得好”的需求升级。随着不动产生态平台发展的壮大,公司旗下的物业、商业、建筑、康养等相关多元化产业,将更加充分享受平台带来的网络效应,聚集起颠覆以往商业模式的能力,获得在传统单一产业模式下难以想象的发展空间。

  在战略思路上,保利地产将坚定做强做优开发业务,转型升级发展模式,进一步加大相关业务培育力度,持续增强内生领先竞争优势,努力将保利打造成为规模领先、投资高效、多元协同、管控精细的不动产生态平台,不断满足人民日益增长的美好生活需要。

  具体做法上,刘平表示,主要有三个方面:第一,进一步扩大城市布局优势。坚定“中心城市+城市群”的深耕策略,加大参与全国城市更新力度,提升多元化拓展能力。

  第二,精细化管理护航高质量发展。深化“周转、盈利、深耕”三大能力建设,加强精细化管理,以品质管理提升、建造体系升级和客户战略保障公司高质量发展。

  第三,加大对多元产业培育,加速证券化。集中资源打造多元业务领域行业标杆,使其能肩负集团转型升级重任,并以资产管理能力提升推进资本运作。

(文章来源:上海证券报)

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