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首尔公寓楼价格涨了近6成 韩国2020房价暴涨原因解读

2020-11-10 11:00:21【财经新闻】人次阅读

摘要  【1800:1!#韩国首都圈再现抢房大战#,#首尔公寓楼价格涨了近6成#】近年来,韩国政府频频颁布房地产新政来抑制房价,但是房价却不降反涨,引发韩国民众恐慌性购房潮。上

  【1800:1!#韩国首都圈再现抢房大战#,#首尔公寓楼价格涨了近6成#】近年来,韩国政府频频颁布房地产新政来抑制房价,但是房价却不降反涨,引发韩国民众恐慌性购房潮。上周,韩国京畿道果川市一处拥有1000多套房的公寓楼盘预售时吸引了约47万韩国民众前来抢购,平均竞争比例约500:1,热门户型最高竞争比例甚至达到1800:1。据悉,近年来,首尔房地产市场一直供不应求,首尔公寓楼价格同期大幅上涨近60%。

  之前报道:

  今年8月,一份数据显示,由于韩国房价飙升,首尔市民必须连续12年不花一分钱,把全部收入存起来,才能在该市买房。

  韩国国民大会研究中心(National Assembly Research Service)的数据称,首尔的房价收入比(PIR)在2019年达到了12.13。PIR是一种广泛使用的衡量特定地区住房负担能力的指标。数据显示,首尔房价飙升延长了人们存钱买房所需的时间,扩大了家庭收入与房价之间的差距。

  近日,据韩媒报道,近4年间,韩国首尔的公寓交易价格上涨了58.2%,单套平均成交价近500万元人民币。城东区的公寓价格更是暴涨了85%,在首尔25个区中创下最高上涨率。

  据报道,这是位于首尔城东区一处公寓,面积为84㎡的公寓2017年以约822万元人民币的价格成交,但现在价格已经翻了超过一倍。

  韩国首尔60%的家庭都是租户,虽然这在全球主要中心城市中还算是“正常”,但是由于韩国独特的租约结构,这些租户家庭大多数都拥有购买住房的实力。

  首尔大约有一半的租约是必须向房东缴纳房价60%-80%的押金的,交了押金后可以“免费住”规定的年数,期满可以退房退押金;剩下一半是正常的押金+月租模式。

  拿到高额押金的房主可以不断层层加杠杆,控制大量住房——2亿韩元付20%的首付,买了10亿韩元的房子,然后租出去可以收进来8亿韩元的押金,然后这8亿韩元再去付首付……

  经过几轮操作,用2亿韩元的资本就可以撬动巨量房产——当然,这是在政府限购限贷之前的玩法。

  在房价相对稳定的时候,房东需要承担按揭贷款,租户愿意用付巨额押金的方式来换取“免租金”——因为综合算下来,这些资金放在银行里的月利率,低于月租金;同时,用这些钱付首付贷款买房,每月还会产生负的按揭现金流,影响生活和消费水平——而免费租房,“省下来”的按揭款可以用来干别的事情。

  可以说在过去,房客和房东在这件事情上“各取所需”——房客享受了生活,房东在得到合理利润的同时,需要管理好现金流和贷款,并承担房屋的维护责任。

  但是,房价的快速上行,改变了原来“各取所需”的平衡——房客眼巴巴看着房价暴涨,将大量财富转移给了房东,自己也想要自己的住房,甚至是要当房东了。

  房价越涨,这种趋势就会越加强,韩国政府的行政措施是根本压不住这种趋势的。

本文标签:价格   原因   公寓

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